Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais ne savez pas si vous devez constituer une société civile immobilière (SCI) pour acquérir le bien ? Quel statut choisir entre SCI et la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Peut-on faire de la location meublée en SCI ? Alors, SCI ou LMNP ?
👉 Afin de vous aider dans votre décision, nous vous présentons les avantages et inconvénients de la SCI puis ceux de la LMNP.
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1- Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ?
La SCI est une société civile (personne morale) qui a au minimum 2 associés et qui a pour objet la location de biens immobiliers. La SCI peut louer des biens d’habitation ou des biens professionnels.
➡️ Les avantages de la SCI
La SCI permet :
- D’investir à plusieurs.
- D’éviter l’indivision : Il ne peut y avoir de vente forcée du bien.
- D’anticiper une transmission de patrimoine.
- De personnaliser le projet en insérant des clauses sur-mesure dans les statuts.
- De séparer le patrimoine de la société et celui des associés.
- De bénéficier des abattements pour durée de détention.
Pour calculer les abattements pour durée de détention, il faut tenir compte de la durée de détention du bien par la SCI et non la durée de détention des parts. Ainsi en cas de vente après une succession ou vente des parts, c’est la durée de détention du bien par la SCI qu’il faut prendre en compte.
➡️ Les inconvénients de la SCI
Les inconvénients se trouvent principalement au niveau de la fiscalité des revenus pendant la détention du bien.
En effet, la SCI est une société transparente. Ses bénéfices sont imposés au niveau de l’impôt sur les revenus (IR) des associés dans la catégorie des revenus fonciers, en fonction de leur quote-part.
Pour calculer le revenu foncier, seules certaines charges peuvent être déduites. Par exemple, les amortissements du bien ne sont pas déductibles.
Les revenus fonciers sont soumis au barème de l’IR et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
➡️ La SCI à l’IS
Afin d’éviter cette imposition lourde pendant la durée de détention du bien, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix est irrévocable.
Dans ce cas, pour calculer le résultat fiscal de la SCI, toutes les charges afférentes à l’activité sont déductibles. Ainsi les amortissements sont déductibles.
C’est la SCI, et non les associés, qui est imposée. Le taux d’imposition est de 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfice puis 25% au delà.
Mais lors de la cession du bien, la SCI à l’IS ne bénéficie pas d’abattement pour durée de détention et la plus value correspond au prix de vente – la valeur nette comptable du bien.
En conclusion, en cas d’option pour l’IS, l’imposition est moins lourde pendant la durée de détention, et plus lourde lors de la cession du bien.
Enfin, si vous souhaitez faire de la location meublée via une SCI, cette dernière sera assujettie à l’IS de plein droit, car il s’agit d’une activité commerciale.
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2- Quels sont les avantages et inconvénients de la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
Le statut de LMNP est un statut juridique et fiscal.
Pour avoir ce statut, il faut s’être immatriculé et louer un bien meublé décent à usage d’habitation.
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 liste les éléments de mobilier minimum obligatoire devant se trouver dans l’appartement loué.
➡️ Les avantages de la LMNP
Le bien loué peut être détenu en nom propre.
La durée de location minimum est de 1 an s’il s’agit de la résidence principale du locataire (9 mois si le locataire est un étudiant).
L’avantage principal du statut LMNP est d’avoir une imposition moins lourde, grâce à la déduction des charges afférentes à l’activité et des amortissements. Pour cela, il suffit d’opter pour le régime réel. Le bénéfice est ainsi imposable au régime des BIC.
En cas de non-option pour le régime réel, c’est le régime des micro-BIC qui s’applique. Le loueur en meublé non professionnel bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles (71% pour les meublés de tourisme) et est donc imposé sur 50% de ces recettes (29% pour les meublés de tourisme).
En cas de cession, le cédant bénéficie des abattements pour durée de détention.
➡️ Les inconvénients de la LMNP
Si vous êtes plusieurs, le bien est détenu en indivision.
Le LMNP est soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
De plus, le loueur en meublé non professionnel devient loueur en meublé professionnel (LMP), si les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Recettes annuelles (loyers et charges) supérieures à 23 000€
- Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal.
Enfin, le LMNP ne permet pas de bénéficier du dispositif Pinel.
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