Vous louez un bien immobilier en location nue et vous vous demandez si passer en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) serait plus avantageux ? Vous n’êtes pas seul à vous poser cette question.
👉 Dans cet article, nous allons comparer ces deux statuts et vous indiquer les obligations inhérentes au passage au régime de LMNP.
1- Tableau comparatif Location Nue et LMNP
Voici notre tableau comparatif qui met en évidence les différences entre la location nue et la location meublée non professionnelle (LMNP) :
| Critères | Location nue | LMNP |
| Imposition des résultats | Revenus fonciers (Micro-foncier ou réel) | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (Micro-BIC ou régime réel) |
| Abattement en micro | 30% en micro-foncier | Micro-BIC :- Chambre d’hôtes et meublé de tourisme classé hors zone tendue : 71%- Sinon : 50% |
| Charges déductibles au régime réel | Les charges déductibles sont limitées : Frais d’administration et gestion, assurance, charges locatives, Intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière hors tom. | En plus des charges citées, vous pouvez déduire les amortissements, frais bancaire, …Vous pouvez donc déduire plus de charges. Le résultat imposable sera plus faible. |
| Durée du bail | 3 ans minimum | 1 an (9 mois pour les étudiants) |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charge | 2 mois de loyer hors charge |
| Durée de préavis | Locataire : À tout moment. Congés à donner avec un délai de 1 à 3 mois | Locataire : À tout moment. Congés à donner avec un délai de 1 mois. |
| Propriétaire : A l’échéance du bail pour 1 motif autorisé. Congés à donner avec un délai de 6 mois au moins. | Propriétaire : A l’échéance du bail Congés à donner avec un délai de 6 mois au moins. | |
| Réglementation | Loi du 6 juillet 1989 | Loi du 18 janvier 2005 (loi de 1989 étendue) |
| Immatriculation | Non nécessaire | Obligatoire |
| Bien détenu par SCI | Pas d’impact | La SCI bascule à l’impôt sur les sociétés (IS) |
| Fiscalité cession du bien | La plus-value nette après abattement pour durée de détention est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,20% | |
🌟Comme vous pouvez déduire plus de charges en LMNP, il est souvent plus intéressant de faire de la location meublée que de la location nue.
Nous allons maintenant voir qu’elles sont les obligations spécifiques liées au statut de LMNP.
2- Les obligations de la location meublée
a) Immatriculation de l’activité de loueur meublé
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les démarches d’immatriculation des LMNP se font sur le guichet unique du site de l’INPI.
Lors de l’immatriculation, vous devez indiquer si vous optez pour le régime réel simplifié ou non.
Suite à votre immatriculation, vous obtiendrez un numéro Siret.
b) Mobiliers obligatoires et mention bail
Pour pouvoir louer en meublé, il est nécessaire que le bien soit équipé de manière à permettre au locataire de vivre immédiatement dans les lieux de façon décente.
Le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste du mobilier d’un logement loué meublé.
Il est obligatoire de signer un bail d’une durée minimale d’un an pour une location meublée, à moins qu’il ne s’agisse d’une location étudiante où la durée minimale est de neuf mois.
Enfin, un inventaire précis du mobilier doit être annexé au contrat de bail.
c) Obligations fiscales
=> Si vous optez pour le régime réel, vous êtes tenu de tenir une comptabilité.
Cette comptabilité devant être séparée de vos finances personnelles, vous devez ouvrir un compte bancaire spécifique pour cette activité.
À la fin de chaque exercice fiscal, une liasse fiscale 2031 devra être télétransmise au service des impôts des entreprises (SIE).
Vous devrez ensuite déclarer votre résultat sur votre déclaration d’impôt sur le revenu.
🌟 Nous ne pouvons que vous recommander d’être accompagné par un expert-comptable immobilier
De plus, si vous êtes adhérent à un centre de gestion, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt pour frais de comptabilité égale au 2/3 des honoraires comptables payés dans la limite de 915€.
=> Si vous optez pour le régime micro-BIC, vous n’aurez pas à tenir de comptabilité ni transmettre de liasse fiscale. Vous devrez déclarer vos recettes annuelles sur votre déclaration de revenus.
De plus, en tant que loueur meublé, vous serez soumis à la CFE et taxe foncière.
Enfin, nous vous rappelons que tous propriétaires doivent déclarer les changements de locataire et de mode de location sur la déclaration « Gérer mes biens immobiliers » avant le 30 juin de l’année suivante.
Si vous faites de la location meublée de courte durée, vous devez tenir compte des cotisations sociales dans votre choix entre location nue et LMNP de courte durée.
En effet, en cas de recettes dépassant 23k€ vous serez soumis aux cotisations sociales :
- Entre 23k€ et 77k€ de recette annuelle : vous aurez le choix entre 3 statuts : Régime général, micro-entrepreuneur ou travailleur indépendant.
Dans le régime général et la micro-entreprise, les cotisations se calcule en fonction du montant des recettes.
Dans le régime Travailleur Indépendant, les cotisations se calculent sur le résultat fiscal. Comme ce résultat devrait être proche de zéro, le montant des cotisations sociales à payer devrait correspondre au montant minimal à payer.
- Plus de 77 k€ de recette annuelle : Affiliation obligatoire au statut de travailleur indépendant.
Pour en savoir plus, nous vous recommandons cette plaquette de l’Urssaf.
🔥Si vous passez de LMNP en LMP, vous serez également soumis à cotisations sociales.
🌟Le statut de LMNP offre de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité et de flexibilité. Cependant, il implique des obligations spécifiques qu’il est crucial de comprendre pour optimiser votre investissement immobilier.
Chez Solutions Compta, nous vous aidons à naviguer à travers ces complexités pour que vous puissiez vous concentrer sur ce qui compte le plus pour vous.
