Vous souhaitez investir dans l’immobilier avec les membres de votre famille, mais ne savez pas si vous devez constituer une SARL de famille ou une société civile immobilière (SCI) pour acquérir le bien ? Quelles sont les caractéristiques de ces deux statuts ? Quelle est la forme juridique la plus adaptée à votre projet. Alors SARL de famille ou SCI ?
👉 Afin de vous aider dans votre décision, nous vous présentons dans cet article les caractéristiques, les avantages et inconvénients de la SARL de famille puis ceux de la SCI.
1 – SARL de famille, c’est quoi ? Critères, avantages et inconvénients
➡️ Qu’est-ce que la SARL de famille ? Caractéristiques
La SARL de famille est une société commerciale (personne morale) dont les associés sont soit des parents en ligne directe, soit entre conjoints et partenaires liés par un PACS.
🔥Nous attirons votre attention sur le fait qu’il est obligatoire que chacun des associés soit uni directement aux autres associés soit par les liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au 2ème degré, soit par lien matrimonial.
Donc, il est impossible de créer une SARL de famille avec ses neveux, nièces, oncles, tantes.
La SARL de famille qui opte pour l’impôt sur le revenu (IR) est une société « fiscalement transparente » : ce sont donc les associés, et non la société, qui sont imposés sur les résultats.
Enfin, la SARL de famille doit exercer une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole. Ce qui permet aux associés de faire de la location meublée avec des membres de leur famille.
La qualité de LMNP/LMP s’apprécie au niveau de chaque associé.
Maintenant que nous avons vu les principales caractéristiques de la SARL de famille, voyons maintenant les avantages puis les inconvénients ?
➡️ Quels sont les avantages de la SARL de famille ?
La SARL de famille permet :
- De réunir les membres d’une famille autour d’un projet immobilier.
- D’éviter l’indivision.
- D’avoir une responsabilité des associés limitée au montant du capital social.
- D’opter pour le régime de l’impôt sur les revenus (IR). Ainsi, en cas de déficit, chaque associé peut imputer sa quote-part de déficit sur son revenu global. Cette option doit être acceptée par tous les associés et elle est révocable.
- De pouvoir effectuer de la location meublée sans basculer à l’IS.
- De bénéficier de l’exonération fiscale partielle ou totale des plus-values lors de la cession des parts sociales.
➡️ Quels sont les inconvénients de la SARL de famille ?
Les inconvénients de la SARL de famille sont les suivants :
- L’activité étant exclusivement commerciale, la requalification à l’IS est facile.
- Comme les associés de la SARL de famille font partie d’un cercle familial restreint, il peut être difficile pour un des associés de céder ses parts.
- Si les parts sont vendues à quelqu’un qui ne remplit pas les conditions, l’option pour l’IR tombe. La société est ainsi soumise à l’IS. Ce changement de régime (art. 221 bis du CGI) entraine l’imposition immédiate des résultats d’exploitation non encore taxés (bénéfice en sursis d’imposition et plus values latentes).
- Le gérant majoritaire est soumis aux cotisations sociales SSI même s’il n’a pas de rémunération et sa rémunération n’est pas déductible.
Vous l’aurez compris la SARL de famille est recommandée lorsque les associés issus d’un cercle restreint souhaitent acquérir un bien afin de le louer en meublé.
🔥Néanmoins, pour les couples mariés sous la communauté, il est plus simple d’acquérir le bien en direct afin de faire de la location meublée.
Maintenant voyons les avantages et inconvénients de la SCI.
2- Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ?
➡️ Qu’est-ce que SCI ? Caractéristiques
La SCI est une société civile (personne morale) qui a au minimum 2 associés et qui a pour objet la location de biens immobiliers. La SCI peut louer des biens d’habitation ou des biens professionnels.
➡️ Les avantages de la SCI
Les avantages de la SCI sont les suivants :
- Il n’est pas obligatoire que tous les associés soient des membres restreints d’un cercle familial. Et une société peut être associée de la SCI.
- Eviter l’indivision.
- Anticiper une transmission du bien ou des parts.
- Personnaliser les statuts en y insérant des clauses sur-mesure.
- Séparer le patrimoine des associés et celui de la société.
- Bénéficier des abattements pour durée de détention.
🔥Pour calculer les abattements pour durée de détention, il faut tenir compte de la durée de détention du bien par la SCI et non la durée de détention des parts. Ainsi, en cas de vente après une succession ou vente des parts, c’est la durée de détention du bien par la SCI qu’il faut prendre en compte.
➡️ Les inconvénients de la SCI
La SCI qui effectue de la location meublée bascule automatiquement à l’IS. Les associés ne bénéficient donc pas des avantages du régime de la location meublée.
Et quand la SCI fait de la location nue, ce sont les associés qui sont imposés au niveau de l’impôt sur les revenus (IR) dans la catégorie des revenus fonciers, en fonction de leur quote-part.
Et dans ce cas là, seules certaines charges peuvent être déduites. Les amortissements du bien ne sont pas déductibles.
Ainsi, l’imposition est lourde pendant la durée de détention.
➡️ La SCI à l’IS
Afin d’éviter cette imposition lourde pendant la durée de détention du bien, la SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix est irrévocable.
Dans ce cas, pour calculer le résultat fiscal de la SCI, toutes les charges afférentes à l’activité sont déductibles. Ainsi les amortissements sont déductibles.
C’est la SCI, et non les associés, qui est imposée. Le taux d’imposition est de 15% jusqu’à 38 120€ de bénéfice puis 25% au-delà.
Mais lors de la cession du bien, la SCI à l’IS ne bénéficie pas d’abattement pour durée de détention et la plus value correspond au prix de vente – la valeur nette comptable du bien.
En conclusion, en cas d’option pour l’IS, l’imposition est moins lourde pendant la durée de détention, et plus lourde lors de la cession du bien.
Il est donc important de faire faire une simulation en amont par son expert comptable immobilier afin de déterminer la solution la plus intéressante entre SARL de famille ou SCI.
